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Análise de Investimentos Imobiliários, o que é?

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pessoa com chave na mão, miniatura de casa, calculadora e papel

Antes de realizar um investimento é necessário avaliar as possibilidades de investimento, de maneira a assegurar investimentos mais lucrativos.

No artigo que se segue iremos falar sobre a análise de investimentos imobiliários, as suas principais técnicas e respetivas aplicações, de forma a assegurar que, futuramente, tenha em atenção a viabilidade de cada investimento que possa estar prestes a realizar.

O que é o Investimento Imobiliário?

O Investimento Imobiliário é o patrimônio que resulta da aplicação de poupanças, de pessoas individuais e coletivas, na construção ou aquisição de imobiliário habitacional ou comercial, para arrendamento ou revenda, cujos lucros são repartidos na proporção das participações dos investidores.

Se quiser saber mais sobre Investimento Imobiliário, leia o artigo que preparamos para si sobre Investimento Imobiliário em Portugal.

Análise de Investimentos Imobiliários

Um investimento financeiro é a aplicação de dinheiro com o intuito de obter um retorno futuro superior ao valor do capital inicialmente investido.

O investimento imobiliário é uma forma de investimento que consiste em aplicar o capital no mercado imobiliário com vista a obter, futuramente, um retorno superior.

E como é possível saber que o retorno será maior? Através das técnicas de análise de investimentos imobiliários!

A análise de investimentos imobiliários é a aplicação de técnicas contábeis e financeiras, que permitem identificar qual a melhor alocação de investimento entre as alternativas possíveis. A aplicação de tais técnicas permite saber se existe rentabilidade no investimento, assim como de quanto será essa rentabilidade.

Por isso, as técnicas de análise de investimentos imobiliários são ferramentas de apoio imprescindíveis à tomada de decisão por parte dos investidores, uma vez que através da aplicação das mesmas é possível reduzir riscos e aumentar a lucratividade de cada operação.

Quais as principais técnicas de análise de investimentos imobiliários?

As principais técnicas financeiras de análise de investimentos imobiliários são o Valor Atual Líquido (VAL), a Taxa Interna de Rentabilidade (TIR), o PAYBACK e o Índice de Rentabilidade (IR).

Vamos abordar cada uma delas, individualmente:

Valor Atual Líquido (VAL)

O Valor Atual Líquido (VAL) ou Net Present Value (NPV), em inglês, tem como objetivo avaliar a viabilidade de um projeto de investimento através do cálculo do valor atual dos fluxos de caixa. 

Se o valor do investimento for inferior ao valor atual dos fluxos de caixa, então o VAL será positivo, o que significa que o projeto apresenta uma viabilidade positiva. Contrariamente, se o VAL for negativo é aconselhável não investir no projeto.

Para poder calcular o VAL é necessário, primeiramente, fazer uma estimativa do investimento a realizar, com a respetiva escala temporal e os fluxos de caixa previsionais. De seguida, deve determinar o custo do capital, que será utilizado para atualizar os fluxos de caixa previsionais e o investimento face ao risco envolvido, para o momento presente.

Adicionando-se estes valores atualizados no momento presente obtém-se a seguinte fórmula:

Onde C0 é, geralmente, negativo, uma vez que corresponde ao valor do investimento no momento 0. A este valor são somados os fluxos de caixa até ao ano n.

De forma generalizada obtém-se:

Em que:

VAL – Valor Atual Líquido;

CFi – Cash flow ou Fluxo de caixa de cada um dos anos considerados;

r – Taxa do custo do capital ou taxa de atualização;

i – Ano considerado.

Taxa Interna de Rentabilidade (TIR)

O critério para a decisão de investimento com base na Taxa Interna de Rentabilidade (TIR) é o de aceitar um projeto de investimento, se o custo de oportunidade do capital for menor do que a Taxa Interna de Rentabilidade. 

Desta forma, se o custo de oportunidade do capital for menor do que a TIR então o projeto terá um VAL positivo quando for atualizado à taxa do custo de oportunidade do capital. Por outro lado, se o custo de oportunidade do projeto for igual à TIR, o projeto terá um VAL nulo e se o custo de oportunidade do projeto for maior do que a TIR, o projeto terá um VAL negativo. 

O valor da TIR é determinado a partir da fórmula de cálculo do Valor Atual Líquido.

Se igualarmos o VAL a zero e resolvermos a equação em função da taxa de desconto, iremos encontrar o valor da TIR. Esta expressão irá determinar a taxa de rentabilidade mínima para tornar um investimento viável.

De forma generalizada:

Pode concluir-se, então, que a TIR e o VAL conduzem às mesmas decisões no que respeita a investimento isolados. Contudo, quando se trata de investimento alternativos nem sempre estas técnicas conduzem à mesma decisão. Nesses casos, o critério de decisão do VAL é mais adequado do que o da TIR.

PAYBACK

O PAYBACK é uma técnica de avaliação simples e de fácil utilização, adequada para investimentos de alto risco e que permite determinar o período de recuperação do capital investido num determinado projeto de investimento.

Para determinar o período de recuperação do capital, tendo em conta o custo do capital, terá que somar os fluxos de caixa atualizados, ano a ano, até ao momento em que se alcança o total do capital investido.

Desta forma, será identificado o tempo, em ano e meses, que é necessário até recuperar o capital investido.

Índice de Rentabilidade (IR)

O Índice de Rentabilidade representa o quanto o investidor poderá ganhar por cada unidade de capital investida. Este é calculado através do rácio entre o valor dos fluxos de caixa atualizados e os respetivos investimentos atualizados. O valor do investimento será atualizado para o ano 0, caso o investimento seja realizado em mais do que um período.

Onde:

IR – Índice de Rentabilidade;

VA – Valor atual dos fluxos de caixa;

I – Valor do Investimento.

Se o Índice de Rentabilidade for superior a 1, significa que o valor atual dos fluxos de caixa gerados pelo investimento é superior ao investimento, ou seja, o investimento cria valor para o investidor e por isso é aconselhável aceitar o investimento.

Por outro lado, se o Índice de rentabilidade for inferior a 1, a conclusão é inversa e deve-se rejeitar o investimento.

Dito isto, sabemos que quanto maior for o Índice de Rentabilidade mais valor o investimento cria para o investidor.

Se IR > 1, então VAL > 0 e TIR > r;

Se IR < 1, então VAL < 0 e TIR < r;

Se IR = 1, então VAL = 0 e TIE =1.

Conclusão

Como vimos ao longo deste artigo, a análise de investimentos imobiliários faz-se através da  aplicação de técnicas contábeis e financeiras, que permitem identificar qual a melhor atribuição de investimento entre as alternativas possíveis. 

A aplicação destas técnicas, como VAL, TIR, PAYBACK e IR, permite ao investidor saber se existe rentabilidade no investimento, assim como de quanto será essa rentabilidade.

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